前言 随着我国人口老龄化问题的不断加重,国家高度重视养老体系建设。“十三五”规划纲要对积极应对人口老龄化提出明确要求,涉老法规政策不断完善,养老人口的高比例增长孕育着一个巨大的新兴市场,“以房养老”的概念逐步推出,“养老地产”项目应运而生。 一.国内养老市场概况 国际老年化标准是60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。据调查,预计到2020年,我国60岁以上老年人口达2.55亿人左右,占总人口比重提升到17.8%左右;80岁以上的高龄老年人将增加到2900万人左右,空巢和独居老年人将增加到1.18亿人左右,老年抚养比将提高到28%左右;到2030年,中国养老产业市场可达13万亿元;用于老年人的社会保障支出将持续增长;农村实际居住人口老龄化程度也可能进一步加深。未来人口老龄化问题将成为社会日益关注的热点问题。 2005-2017年我国65岁以上人口及比重变化趋势(单位:万人,%): 然而,我国优质公立养老机构呈现“一床难求”的现象;私立养老机构条件良莠不齐,高端民营养老机构收费高昂,低端民营福利院质量堪忧。与不断增长的养老需求相比,当前市场供给明显不足,供需矛盾日益突出。
我国当前养老体系建设不完善,养老服务有效供给不足,涉老法规政策需要系统、协调、有针对性的制定,政策体系制约有待夯实,以弥补养老体制中的薄弱部分,逐步引导社会解决老年人口的养老问题。
当前,国家不断加大在养老方面的政策支持力度,“十三五”规划纲要中对积极应对人口老龄化提出明确要求,中央及各地方政策频出,“养老服务补贴”、“政府供养”、“高龄补贴”等制度的提出也表明了政府对于改善养老环境、解决人口老龄化问题的重视。养老市场逐步显示出其蕴藏的巨大经济能量。
由于政府的大力倡导,巨大的市场容量以及可预计的发展空间,资本市场嗅到了商机。包括房地产开发商、险资、产业资本等在内的各路资本着手布局养老产业,养老产品线逐步形成,养老地产产业进入快度发展阶段。 二.国内养老地产概况
养老地产,是集建筑设计、园林规划、装饰标准为一体的适老化设计产品,周边配套一系列养老设施,比如医院、护理、康复、保健、康乐、餐饮等场所。因其在服务与配套上高于传统地产项目,所以对项目实施、运营等方面都有较高要求。目前我国养老地产参与主体主要有经验丰富大型房地产企业和资金充沛的大型保险企业。 因老龄化问题不断加剧,我国老年消费群体对养老地产的购买力不断提高,“421家庭”模式也使得消费者对于购买老年房产的意愿逐渐增强,在国家鼓励开发商开发老年人住宅的背景下,各大房企在全国多地开始试水养老地产,PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元,养老地产出现“井喷”式增长现象。 相比较而言,欧美养老地产的发展有很多借鉴意义。美国经过50多年的发展,已构建了涉及政府、房地产开发商和运营商、营利和非营利组织机构、医疗、保险、信托、社会团体以及捐助者等的完整养老产业链的大系统,以市场为主、政府为辅的养老地产模式,采用净出租、委托运营、出租 运营模式,体系化的根据不同需求的老年人设置不同服务类型的社区。 欧洲则是由政府发挥政策、质量监管、财政资金的作用,规范老年照护服务的主要提供者的行为。以英国为例,国家财政支持的国民健康服务体系NHS负责解决老年人的医疗和护理服务需求,卫生部负责政策制定和医疗质量委员会CQC负责质量监管。 养老地产模式主要有养老机构、老年公寓和养老社区,在中国,早期的房地产开发商和投资商将养老项目更多定位于高端老年客户群体,售价偏高,忽视了具有更大需求量的中端刚需老年群体。并且一些养老项目规模过大,对养老产品的定位不明晰,未能切实根据老年群体需求进行规划,使得开发一度陷入困扰。走过了观望、探索、试错和研发,在不断发展革新的养老项目中,逐渐衍生出医养结合、“旅游 养生”、金融服务等多种业态,因为养老地产的特殊性,医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容。一线城市及发达地区成为房企布局的重点。
2017年2月国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》,突出了养老体系建设的内容,对养老体系进行了顶层制度设计,致力于健全完善养老体系。国家工信部、民政部国家卫生计生委联合印发《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》,为培育新产业、新业态、新模式,促进信息消费增长,推动信息技术产业转型升级,提升健康养老服务质量效率水平,重点推动智慧健康养老关键技术和产品的研发,推动在养老和医疗机构中优先使用智慧健康养老产品,鼓励财政补贴家庭和个人购买智慧健康养老产品。2017年8月财政部、民政部和人力资源社会保障部印发《运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》,引导和鼓励社会资本通过PPP模式,参与养老机构、社区养老体系建设、医养健融合发展,推进养老服务业供给侧结构性改革。
2001-2017年涉及养老地产上市公司汇总:
2001-2017年养老地产项目汇总:
中央预算内投资支持养老服务设施建设,从2011年的9亿元提高到2017年的30亿元,七年间投资总数超过166亿元。其中,养老地产主要分布地区为北京、上海、成都、广州、杭州、天津等一线城市及省会城市,以及海南、苏州、乌镇等旅游风景地区。包括碧桂园、绿地集团、华润置地、鲁能集团、中南建设、中弘股份、同仁堂等房地产开发商、国有企业、产业基金相继布局养老地产,形成包括综合型社区和全龄社区的复合型养老、社区型养老、机构型养老和医养结合、教养结合、休闲旅游结合的特色主题地产类型,养老地产产业蓬勃发展。 三.经营模式 中国养老地产行业主要开发模式有新建大型综合性养老社区;原宅附近增添医疗机构、幼儿园、教育设施等适老化改造设施;旅游风景区开发养老产品等方式。管理模式有开发商自主管理、战略联盟管理、专业公司管理。运营模式有“养老文化'概念营销模式;渗透到多个产业(如,老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业)的养老地产产业链延伸模式;租、售、反按揭组合入住模式。
注:持续护理退休社区(Continue Care of Retirement Community,简称CCRC) 四.投资模式 随着人口老龄化问题加剧,中国养老地产行业进入快速发展阶段,因其投资高、周期长、回报低的特性,参与主体主要为大型房企、保险企业和医疗养老机构,投资模式主要有三类:房企与保险企业设立的基金模式、私募股权基金模式和政府背景基金模式。地产和保险企业设立的基金主要投资于建造全产业链个性化养老服务社区和适老化改造的旧社区,对养老社区及机构进行并购,依靠管理运营及保险销售回笼资金;私募基金主要通过社会资本资源互补方式进入养老地产,以其运营模式和盈利模式作为投资标准,获取高额投资回报;政府引导基金旨在发挥政府财政资金的杠杆效应,吸引优质养老服务企业和项目,加快养老服务业发展。 房企与保险企业设立的基金模式的参与主体主要为经验丰富的大型房地产企业,如万科、保利、华润等,因其拥有不动产所有权、大量资金、丰富的开发运营经验和客户资源,成为养老地产开发中第一大参与主体。还有保险企业因具有丰富的客户资源及强大的资金支撑,在养老地产中占据巨大优势,包括泰康人寿、中国平安、新华保险、生命人寿、中国太平、合众人寿、中国人寿等多家保险企业通过与房地产开发商合作的方式逐步进军养老地产,与养老机构合作,进行长期持有经营,运用金融保险与养老服务相结合的创新商业模式,实现长远现金流。 以太平保利为例,由保利地产与太平保险合资成立的股权投资基金公司——太平保利投资管理有限公司,注册资金1亿元,太平资管持股26%,太平人寿持股25%,保利地产持股49%,拟成立百亿投资基金,目标健康养老市场。 以云南城投与中国人寿保险为例:
私募基金由金融机构、民间资本发起成立,如宝钢集团、赛迪投资、中国民生投资集团、华夏银行等通过成立养老产业基金开展健康养老项目,以股权投资和劣后债投资模式投入养老产业,通过企业间资源优势互补,有助于实现金融创新,打开养老地产市场的新格局。 比如中民养老与建信养老金、天堂硅谷、秉诚资本、普华资本、凯石资本等国内知名的公司签订协议,合作成立百亿规模的养老产业发展基金,依托其未来旗下管理的近6亿平方米的物业社区资源,运用“产业 资本”模式,开展健康养老产业等方面的投资,助力养老产业快速升级。
政府背景基金模式是指由政府引导成立养老产业投资基金,已成立的养老产业投资基金有苏州养老服务业发展引导基金,首期规模5000万元,引导社会资本成立规模2亿的养老服务业创投基金;湖北省6亿元政府引导基金,已投资省内养老项目8个,投资金额3.27亿元。 以湖南健康养老产业投资基金为例,该基金是全国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金,计划总规模100亿元,首期规模45亿元,分3期发行,由湖南高新创业投资集团管理。一期总规模15亿元,包括中央财政引导资金3亿元、湖南高新创投2亿元(代表地方政府出资);银行、保险、券商等金融机构募集资金共计10亿元。基金成立一年以来,对9个项目投资2.23亿元,所投项目总资产近80亿元,服务养老对象达100万人次以上,有效撬动了健康养老产业发展。 五.融资模式
银行贷款相对操作简单,融资成本低,灵活性强,对于融资的可操作性较强,但由于我国银行对养老服务业的支持仍处于起步阶段,养老机构很少得到银行的信贷支持。2015年民政部与国家开发银行出台《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》,明确了国开行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求,贷款项目侧重于能够提供可持续养老服务,有准确的市场定位,有一定行业经验或能力的房企。
2015年4月,国家发改委制定了《养老产业专项债券发行指引》,旨在加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度,引导和鼓励社会投入。因政策扶持,风险小,融资成本低,发行时间灵活,融资期限较长,企业可以通过发行专项债的方式募集资金,用于养老地产开发。但由于目前市场认可度不高,此方式还存在一定瓶颈。
保险资金中50%以上为寿险资金,而寿险资金中以中长期资金为主,针对养老产业投资周期长、回报慢的特性,保险资金成为养老地产项目中最为核心的融资模式。目前,许多保险企业联手房企、养老服务机构进行养老地产开发,捆绑销售养老保险产品进行持有经营,一方面拓宽了保险公司的投资渠道,另一方面有注意提升保险公司品牌形象,提高投保人忠诚度。
例如,桐乡平安养生养老综合服务社区是中国平安集团涉足养老地产的项目之一,采用会员型产品模式由平安不动产自持经营:
信托因风险低、收益稳定、资金充裕、供应时间久、方式灵活等特性,可在养老地产融资中充当直接融资工具和间接融资渠道:成立SPV,通过结构性融资以股权、债权两者结合的方式进行直接融资;成立单一信托,使银行以表外业务形式通过信托渠道发放资金给养老地产项目,进行间接融资。但信托投资基金门槛高,目前发展还不够成熟。 美国目前的养老地产REITs为主流融资模式,在我国,REITs具有广大潜在投资者,作为一种较低成本的资金支持,REITs能够为养老地产提供资产信用融资。养老地产投资周期长、风险小、能够提供长期稳定回报的特点与REITs自身属性匹配。 REITs运作模式: 以鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金为例:
2017年8月财政部、民政部和人力资源社会保障部印发《运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》,引导和鼓励社会资本通过PPP模式,兴办社区养老网点、地方公办私营养老院和构建现代养老服务新业态。包括BOT、PFI在内的模式,转换了政府职能,体现了参与主体风险共担、利益共享的特性,有利于提高养老地产服务的管理效率和水平。 目前财政部PPP项目管理库里已有57个养老类项目。 六.综述 因养老地产投资周期长、回报率低的特性,资金端主要依靠房企、险资等主要参与主体的投资,政府缺少有效的投融资政策支持,未能吸引大量社会资本,使得养老产业的发展受到一定的限制。通过借鉴美国成熟的融资模式,进一步推进我国REITs模式的开展,有效激发社会资本的投入,另一方面,充分利用银行贷款、专项债、PPP等方式拓宽投融资渠道,减小投资主体的资金压力,加快养老地产融资速度。 目前我国养老地产还未形成稳定可复制的盈利模式和经营模式,市场上大多项目针对高端客户群体,中端客户群仍存在大量未开发市场。通过与有丰富运营经验的房企、险资和养老机构合作,开发新型运营模式,打造养老产业新生态,为不同需求的客户群体提供服务,结合金融产品销售可以有效回笼资金,实现长期现金流。 |